新築の場合はハウスメーカーや工務店が登記のための準備を進めることも多いですが、「表題登記」の代理申請は土地家屋調査士しか行うことができません。建築主には必ず「建物表題登記のための委任状」を書いてもらうことになります。はじめに新築建物の内部・外回りを調査しますが、登記申請は、例えば「利用可能な程度まで完成」していないとすることができません。
申請可能と判断された場合には、建築に関する書類を調えて登記申請を行います。

本来、建物を新築した場合には１か月以内に登記をする必要がありますが、諸事情により未登記のまま現在に至っている建物もあります。
登記記録がないということは、所有者が公示されていないことを意味し、例えば所有者が亡くなって遺産分割協議が調ったとしても、相続人の所有権を明示することができません。未登記の既存建物を登記する場合には、新築建物の時よりも調査や書類準備に時間がかかります。
また、そもそも登記可能な条件を満たさないために未登記である場合もあるため、土地家屋調査士は登記の可否も含めて調査を行うことになります。

内装を変更しただけであれば、登記の必要はありません。例えば平家建を２階建にした、部屋を一部取り壊した、屋根を別材料で葺き替えた等、リフォームの内容によっては登記記録を変更する必要があります。変更登記の要否を判断した上で、現地調査や場合によっては役所等の調査をします。

建物を取り壊しただけでは、登記記録はなくなりません。建物の現況と登記記録を合致させるために、「滅失登記」を行います。
滅失登記が完了すると、登記記録は閉鎖されます。

上記の「滅失登記」を行わないまま現在に至った場合等、自分の土地に知らない建物の登記記録が残っていることがあります。本来、登記申請は建物の所有者からしかすることができないのですが、建物の所有者が不明の場合には、土地の所有者から申し出ることによって建物所有者から事情を聴取できないため、調査等に時間がかかることが多いです。